La cessione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare è un’operazione giuridica che consente al promissario acquirente (cedente) di trasferire a un terzo (cessionario) la propria posizione contrattuale. Questo processo comporta il trasferimento di tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto preliminare stipulato con il promissario venditore.
Aspetti Legali della Cessione
Dal punto di vista legale, la cessione del contratto preliminare è disciplinata dal Codice Civile Italiano e può essere soggetta a specifiche condizioni contrattuali:
Consenso del Venditore: Sebbene la giurisprudenza (Cassazione civile, sez. II, sentenza 28.07.2006 n. 16877) abbia chiarito che non è necessario il consenso del venditore per la cessione del contratto, salvo diversa pattuizione contrattuale, è prassi comune notificare al venditore la cessione.
Responsabilità del Cedente: Il cedente può rimanere responsabile per l’adempimento delle obbligazioni contrattuali, a meno che non sia esonerato da tale responsabilità nell’atto di cessione.
Forma dell’Atto di Cessione: La cessione deve essere effettuata mediante atto scritto, che può richiedere la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata (Art. 1350 del Codice Civile), in particolare se il contratto preliminare è stato stipulato in tale forma.
Aspetti Fiscali della Cessione
La cessione del contratto preliminare comporta anche obbligazioni fiscali:
Imposta di Registro: La cessione è soggetta all’imposta di registro in misura fissa di 200 euro se avviene entro tre anni dalla stipula del contratto preliminare (Art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).
IVA: Se il cedente è un soggetto IVA, la cessione potrebbe essere soggetta a IVA (Art. 10 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633).
Imposte Indirette: Potrebbero essere dovuti anche l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, in misura fissa se la cessione avviene entro tre anni.
Plusvalenza: Eventuali plusvalenze realizzate dal cedente privato possono essere soggette a tassazione come reddito diverso (Art. 67 del TUIR).
Raffronto con l’Indicazione di un Terzo Acquirente
La cessione del contratto preliminare deve essere distinta dall’indicazione di un terzo acquirente. Mentre la cessione comporta un trasferimento di diritti e obblighi, l’indicazione di un terzo acquirente non implica un trasferimento diretto di tali diritti e obblighi. Secondo gli articoli 1401 e 1402 del Codice Civile, l’indicazione di un terzo (c.d. electio amici) può configurarsi come una nuova offerta al venditore, che, se accettata, porta alla conclusione di un nuovo contratto con il terzo indicato. In questo caso, il cedente originario potrebbe negoziare una commissione o un premio per aver facilitato la transazione, ma non sarà più parte del contratto preliminare originale.
Conclusioni
La cessione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare è una pratica comune che richiede attenzione ai dettagli legali e fiscali. È essenziale valutare attentamente le condizioni del contratto preliminare, le possibili implicazioni fiscali e la necessità di redigere un atto di cessione che tuteli le parti coinvolte.